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陳勁松:買房升值的故事,已局部破產

來源:澎湃新聞網
日期:2020-01-02
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  2020年1月1日,房地產綜合服務提供商深圳世聯行地產顧問股份有限公司(世聯行,002285.SZ)董事長陳勁松撰文,展望“21世紀第三個十年”的房地產行業發展趨勢——作為一切生活的空間載體,房子的形式和價值會有怎樣的回應,才能配得上這“新十年”?

  陳勁松說,未來十年,居住在城市的人口數量將超過中國總人口的70%。中國房地產配合了中國的城市化、工業化的進程,在未來十年還將走向“城市中國”這一大趨勢。

  他認為,最吸引年輕人的不是新城,而是老城,更是城市核心。那里的租金,尤其是商業和酒店房租最貴;那里的酒吧、藝術畫廊和小吃街通宵營業。

  中國城市在21世紀第三個十年,進入“城市整合”與“城市發展”的并軌時代。而功能混合的樓宇、產業園將取代功能單一的建筑。

  為了效率,為了使用,為了生活,為了配套,總之一句話:為了人,都需要打破功能的單一(純住宅小區除外),進行功能的混合來運營。

  當理發店和咖啡室進入寫字樓時,托兒所、健身房……進入產業園絕對理所當然。

  在21世紀的第三個十年,將迎接小品牌時代的來臨。陳勁松說,當你去一個城市商務出差,選擇什么品牌的酒店,在此前只是一個檔次問題;在未來十年,這還是“品位”和“圈層”問題,更是一個驗證“自己是誰”的大問題!

  同理,居住在哪里,以前也只是錢的問題,未來則是“社區”和“鄰里”的問題。大公司、小公司不是問題,居住的標簽不再由開發商的大小來確定。而是由“品位”和“小區”來確定,由設計和內容來確定。

  對于長租公寓的未來,他說,共享的一個重要載體,是空間;只有空間共享,才是真正的生活共享。線上跨越的空間,必須由實體空間中節省的時間來真正體驗:面對面,抗衡科技的異化;面對面,解決人與人的交往。

  共享空間會誕生人與人交往的新規則,這個規則可以是熟人之間,更多的則是生人之間,這就是“校園規則”——:既有規范,也有自由;既有集體,也有個體。

  90后、00后甚至60后都需要“校園規則”的重新樹立,這將是真正的“后小康時代”的生活規則。因此,空間要重構,更新也隨之展開,這既是人口結構生活方式的需求,也是幾代人心理的需求。

  如果租是一種有尊嚴的生活方式,那么附加在不動產上的權利和社會福利,就必須給到租戶。隨著各城市推出大量公租房和開發商自持物業的入伙,租購同權必將隨之而至。

  只有租購徹底同權,才能真正使得“房子是為了住的,不是為了炒的”在21世紀第三個十年真正貫徹這個“房子的定位”。

  現在的問題,不是各地“不為”,而是目前條件“不能”。因為公共服務,尤其是教育和醫療,不能完全滿足人民的需求。而這正是未來主要的投資方向。

  而產權到底意味著什么?

 。ㄙI房)升值的故事,已局部破產!爱a權”不是所有權,“產權”是基于不動產的一系列“權利”的組合。當然,不同的“權利”會有不同的價值。那什么是“生活”真正需要的價值?

  以60后舉例來說,他們需要的是“旅居”,也就是不動產一段時間的使用權。這個使用并不等于入住“酒店”,而是“Hotel as a home”,怎么講?當然是Time share——分時度假和“產權交換”,他們需要的是不同時段的“詩意棲居”。

  這個規模龐大的群體,除小部分旅居海外,絕大部分將以中國大地上的旅游城市為“候鳥”棲息地,為了自己人生的完滿,成為各種“Time share”的最大客戶群。

  “文旅”,不只是概念,“小鎮”是城市生活的最佳補充。由此,適用于這個規模龐大的活躍長者的“文旅地產”,主要內容當然是服務——各種檔次的服務將帶來真正的溢價。

  陳勁松認為,隨之帶來的是“移動房子”。未來十年,當無人駕駛進入商用時,就是重新定義“不動產”的時候。5G時代,可能是居住領域變化最大的時代。隨著技術的突破,房子本身就是最大的智能家居,加上“移動”,就會顛覆房地產現有體系和配套,管理和價值。

  對于市場千呼萬喚的REITs——以租金為基礎收益的不動產權益基金,陳勁松表示,中國房地產增量還沒有過渡到存量,升值的故事遠遠走在租金故事之前。

  還因為,房地產最重要參與人之一“政府”的杠桿遠未加到位。但一切發展都有個“極限值”,都有約束條件的“極限值”。當政府、開發商和居民的杠桿接近這個值時,REITs就有了到來的可能,它將使得辦公和商業不動產真正進入證券化時代,同時也會使證券市場有了基于不動產收益的超大規模和超級穩定的品種。
關鍵詞: / 房地產 / 地產 / 
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