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土地市場溫和復蘇 明年房地產投資有望趨穩

來源:中新經緯
日期:2020-01-02
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  作為地方“財力”的重要部分,近段時間土地出讓收入增速明顯加快。11月單月全國土地出讓收入近7000億元,超過此前5000余億的今年月度平均水平,全年土地收入也有望創下新高。

  在地方財政收入增長放緩,收支壓力加大之際,土地市場的復蘇和平穩,將有助于降低地方政府專項債發行規模加大情況下的債務償還風險。同時,這也利于保持明年房地產投資增速的平穩。兩者都將有助于穩定投資和促進經濟。

  單月土地收入近7000億

  財政部數據顯示,今年1~11月累計,地方一般公共預算本級收入92851億元,同比增長3%,低于去年同期增幅(6.9%)。

  與一般公共預算收入增速較低相比,地方政府性基金收入的增幅反而在逐漸加快。

  2019年前11個月,地方政府性基金預算本級收入64365億元,同比增長10%,其中土地出讓收入同比增長8.1%。

  10%的增幅看似并不太高,但與今年上半年相比,增速已經大為加快。上半年,地方政府性基金預算本級收入29792億元,同比增長1.6%,其中國有土地使用權出讓收入下降0.8%。

  從上半年的同比下降0.8%到前11個月同比增長8.1%,土地收入的快速反彈對地方政府性基金收入的增幅貢獻很大。

  2018年1~11月,全國土地出讓收入53362億元。按照8.1%同比增幅計算,2019年前11個月土地出讓收入約為57684億元,約占同期地方政府性基金收入的89.6%。

  此外,11月單月全國土地出讓收入也接近7000億元(前10個月為50797.7億元),超過此前的今年月度平均數據。

  臨近年尾,隨著一些城市推地速度加快,全國土地收入還將進一步增加,并有望超過去年的6.5萬億元再創歷史新高。

  中原地產研究中心數據顯示,當前土地市場繼續高位運行,截至12月17日,2019年50大城市合計土地收入3.97萬億元,同比上漲幅度達16.3%,刷新歷史紀錄。其中出現了14個千億城市,刷新歷史同期紀錄。這其中,杭州以2709億元暫列第一,上海和蘇州緊隨其后。

  中原地產首席分析師張大偉表示,從賣地城市的積極性看,大部分城市依然在增加土地出讓。最近部分一線熱點城市開始出讓部分與之前明顯不一樣的土地,比如不限價商品住宅土地,土地掛牌供應也有所增加。

  “有的地方調整了部分土地政策,相比2018年過于嚴格的土地限制,最近幾個月各地的土地市場約束條件相對減少,包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房政策都有所調整。這種情況下,疊加部分城市的限價政策微調,開發商拿地積極性提高!睆埓髠シQ。

  專項債償還依賴土地收入

  土地收入總額日益龐大,一些城市的經濟發展與土地市場的關聯也日漸深入。

  穆迪助理副總裁袁人杰表示,未來12個月全國土地出讓金收入將增長企穩或小幅回升,但如果土地市場進一步下行,將給地方政府帶來挑戰,尤其是在經濟增長放緩以及大規模減稅的情況下。

  這一挑戰主要來自債務方面。據穆迪統計,在過去的十年中,中國在2012年和2015年經歷了兩次周期性的房地產市場下行,土地出讓金收入分別同比下降14%和21%。因此,地方政府的或有負債(contingentliability)和債務負擔顯著增加。

  為加快基礎設施建設,穩定投資促進經濟,近兩年來政府加大了地方專項債的發行規模和進度。財政部近期已經提前下達了2020年部分新增專項債務限額1萬億元,占2019年當年新增專項債務限額2.15萬億元的47%。

  中金公司預計,2020年地方政府專項債發行規模將從2019年的2.15萬億元擴大至3.35萬億元左右,專項債發行規模占GDP比重由2.2%提升至3.2%。中信建投則預計2020年新增專項債額度有望提至3萬億元。

  但發出去的債總要還。按照2014年修訂的《預算法》,地方政府舉債必須有償還計劃和穩定的償還資金來源。專項債的償還與政府性基金收入有關,而土地出讓收入一般占地方政府性基金收入的九成以上。
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