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馮侖:未來3-5年 樓市調控頻度和力度會維持現狀

來源:鳳凰網房產
日期:2020-09-02
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  9月1日至6日,由風財訊、風財訊智庫主辦的2020風財訊超級財經周啟動。22場云端對話,40位頂層智慧圍繞產業、金融、文旅、商業、城市更新等話題進行多元討論。御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖在9月2日主題演講中提到未來三五年,樓市還會延續地方政府因地制宜,一城一策的調控方式,不管是限價、限購還是限售隨時都會出。

  以下為部分發言全文:

  從市場總量來說,未來3年、5年,總量會有一個萎縮,也就是說需求的總量會減少,而且房價會在一個穩定的基礎上、現在的價格基礎上,小幅度的往下挫,這是我們一個基本判斷。原因就是我們經濟增長的大周期改變了,過去從1999年以來一直到2016、2017年,整個經濟長周期都是增長,每年都在6%、7%、8%的增長,在這個長周期里面,住宅開發一直都是三高,叫做高周轉、高增長、高價格,都是在這樣一個過程中發展的。

  所以很多開發商形成了一個慣性,似乎只要買到地就能賺錢,只要有房銷售就能賺錢,只要敢貸款就能夠賺錢,這是2016年以前的故事。2016年以后從行業來說,我們城市化率已經超過50%,人口在絕大多數城市都呈現出增長停下來,就是增長是零,甚至是負增長。這樣的情況下,實際上需求的總量在減少,也就是對新房的需求是在減少。二手房需求慢慢開始增加,就是改善性需求可以通過二手房解決,不一定都要通過新房解決。

  全世界的房屋地產,特別是住宅發展的規律也是這樣,隨著GDP超過八千美金以后,增量的市場逐漸在減少,比如說去年2019年紐約兩千萬人口,增量的房才四千多套,4500套左右。北京人均GDP不到兩萬,增量是多少呢?去年是四萬套,整體上看,經濟越發達,增量房增加越少。所以我講的總量,無論從行業規律、從對比其他成熟市場來看,我認為再加上大周期,整個經濟開始逐漸由這樣的增長到這樣的增長甚至這樣的增長,負增長。所以整體上總量的需求會減少,價格會小幅下挫,這是今后三到五年我的一個判斷。這事跟疫情有點關系,但不完全有關系。

  至于雙循環,實際上是會加大國內的消費市場,國內的消費市場的增加,當然會帶來一些跟消費市場相關的物業需求,比如說購物中心、展示中心、物流倉儲,包括制造業對廠房的需求,這些都會增加,用內需帶動經濟成長的時候,帶來的一些對空間的需求會有一些變化。但這些變化是積極的。但金融的變化是抑制開發商的增速,同時也是為了金融安全。這個對市場、對供給是一個抑制。

  所以從政策來看,未來總的是要追求一個政策目標,就是持續地、健康地發展的長效機制,就是政府宏觀政策對房地產一直都在追求一個可持續發展的長效機制,又要保持房地產的持續穩定增長,又要讓市場有次序,還要讓價格不要過快上漲,這就是宏觀經濟的一個方向和目標。目前看,整個最近的一些微調,沒有離開這個目標。所以未來三五年,我相信整個還會延續這種地方政府因地制宜,一城一策,隨時來調控,不管是限價、限購還是限售等等政策,隨時都會出。隨時出的政策一年大概全國各地四級政府,大概有500多個文件,我相信這個力度和調控的頻率未來還會這樣。
關鍵詞: / 產業 / 周轉 / 
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